AYM, hisseli tapuda rayiç bedel kuralını iptal etti

İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Fatih Gündoğdu, Anayasa Mahkemesi’nin 6 Kasım tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan iptal kararını değerlendirdi. Paydaşlardan birinin hissesini ortakların dışından birine satması halinde diğer paydaşların bu hisseyi dava yoluyla alabilmesine ilişkin hakkı anlatan Gündoğdu, “Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri payını ortakların dışında birine satarsa, diğer paydaşlar dava açarak bu payı kendileri alabilir.” dedi.

Yeni düzenleme rayiç bedeli esas aldı

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, yani 11’inci Yargı Paketi, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın tapuda yazan satış tutarı yerine mahkemenin belirleyeceği güncel piyasa değerini ödemesini öngörüyordu. Kural, değişiklikten önce açılmış davaları da kapsıyordu. Gündoğdu, düzenlemenin, tapu harcını azaltmak için satış bedelinin tapuda gerçekte ödenenden düşük gösterilmesi ve önalım hakkını kullanan paydaşın bu düşük bedelle hisseyi alabilmesi sorununa çözüm amacı taşıdığını belirtti. Bu uygulamada gerçek satış fiyatını ödeyen alıcı zarar ederken paydaş, hisseyi değerinin altında alabiliyordu. Gündoğdu, eski uygulamada önalım davasının satıştan uzun süre sonra açılabildiğini, alıcının mahkemeye yatırılan parayı ancak dava kesinleşince alabildiğini söyledi. Bu nedenle tapuda gerçek bedeli gösteren alıcı da yıllar önce ödediği parayı enflasyon karşısında değer kaybetmiş şekilde geri alabiliyordu. Rayiç bedel kuralı bu alıcıları korumayı hedeflerken, tapuda düşük bedel gösterilmesine satıcı ve alıcının birlikte yol açtığı durumlarda, alıcının diğer paydaşlardan taşınmazın gerçek değerini almasına imkân veriyordu. Eski kuralda ise düşük bedel beyanından devlet değil, hisseyi ucuza alan paydaş kazançlı çıkıyordu. Gündoğdu, çözüm olarak gerçekten ödenen bedelin esas alınmasını, geçen süreye göre güncellenmesini ve düşük bedel beyanının vergi dairesine bildirilmesini önerdi.

İptal kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek

Gündoğdu, “Anayasa Mahkemesi bu kuralı mülkiyet hakkına aykırı buldu.” dedi. Mahkemeye göre önalım hakkını kullanan paydaş, alıcının yerine geçiyor ve satış şartlarının, özellikle fiyatın korunması gerekiyor. Rayiç bedel uygulamasında mahkemenin belirlediği tutar, tarafların anlaştığı fiyatın yerini alıyordu. Alıcı ödediğinden fazla para alırsa haksız kazanç elde edebiliyor, daha azını alırsa zarara uğrayabiliyordu; payı almak isteyen paydaş da ödeyeceği tutarı ancak dava sonunda öğreniyordu. AYM, bu nedenle taraflar arasında adil denge kurulmadığına hükmetti. Karar oyçokluğuyla alındı; azınlıkta kalan 4 üye, rayiç bedelin iki tarafı da koruduğu gerekçesiyle karşı oy kullandı. İptal hemen yürürlüğe girmeyecek. Hukuki boşluk oluşmaması için yürürlük tarihi 9 ay sonrasına, 6 Ağustos 2027’ye bırakıldı. Bu tarihe kadar eski davalar da dahil önalım davalarında rayiç bedel kuralı uygulanmayı sürdürecek; kesinleşmiş kararlar değişmeyecek. İptalle, hisse bedelinin nasıl belirleneceğini ve mahkemeye nasıl yatırılacağını düzenleyen fıkraların tamamı yürürlükten kalkacak. Dokuz aylık süre, bu konuda yeni bir yasal düzenleme yapılabilmesi için tanındı.